Отличие новостроек от вторичек

В крупных городах, а тем более в Москве разнообразие жилой недвижимости очень велико, но всю ее палитру можно разделить на два различных класса:

1. Новостройки.
2. Вторичка или перепродаваемое жилье.

Как правило, вторичкой принято называть квартиры уже подходящие под категорию жилого помещения, то есть со всеми его формальными признаками:

• С межкомнатными перегородками.
• Со всеми необходимыми инженерными коммуникациями.
• С обустроенным санузлом.
• С покрытиями полов.
• С кухней, оборудованной плитой и мойкой.

Помещение без отделки, даже несколько раз переходящее от владельца к владельцу стоит отнести к категории новостроек, так как на протяжении своей истории оно так и не становилось жилым.

Новостройки Москвы

Во многих случаях собственнику, приобретающему квартиру в новостройке, достается квартира, где контуры помещений намечены лишь трассировкой – блоками, выложенными в один ряд по перекрытию.

Квартира с зонированием трассировкой:

Таким способом застройщик обозначает зонирование – границы жилых и нежилых помещений, что необходимо учитывать при ремонте. Чтобы такое помещение могло получить технический паспорт как полноценное жилое, собственнику приходится оформлять перепланировку. Без этого не обойтись, так как по итогам ремонта планировка квартиры будет отличаться от первоначальной документации БТИ.

Таким способом застройщик обозначает зонирование – границы жилых и нежилых помещений, что необходимо учитывать при ремонте. Чтобы такое помещение могло получить технический паспорт как полноценное жилое, собственнику приходится оформлять перепланировку. Без этого не обойтись, так как по итогам ремонта планировка квартиры будет отличаться от первоначальной документации БТИ.

Планы БТИ до и после ремонта:

Сравнивая их видно, что трассировку (двойные прерывистые линии) сменило обозначение построенных перегородок. Кроме этого на плане также нашли свое отражение оборудованные санузлы и кухня.

Хуже, когда зонирование квартиры отсутствует и «физически» и в документах. В этом случаях для выяснения зонирования приходится обращаться к застройщику и выяснять, где должны быть границы жилых и нежилых помещений по первоначальному проекту. Такого понятия как «свободная планировка» в жилищном законодательстве нет, и приходится учитывать все действующие требования и нормы.

Квартира без зонирования:

В панельных новостройках и в квартирах с отделкой с зонированием часто бывает проще – там в большинстве случаев все стены на месте, тем не менее необходимость установки сантехники и кухонной плиты приводит к необходимости оформления переустройства и(или) перепланировки помещений.

Квартира на вторичном рынке

Квартиры, ставшие в свое время полноценными жилыми помещениями, обладают целым рядом преимуществ, но и здесь часто не обходится без сюрпризов. Если не сравнивать фактическую планировку квартиры с техническим паспортом БТИ, может оказаться, что в квартире присутствует перепланировка, выполненная без разрешения.

Незаконное изменение планировочного решения на плане БТИ при оформлении технического паспорта обозначают с помощью красных линий.

В данном случае самовольно была построена перегородка, выделившая на площади комнаты небольшой коридор. Вроде бы мелочь, а квартира сразу же приобретает статус недвижимости с незаконной перепланировкой. Независимо от того, кем и когда были проведены несогласованные работы, ответственность ложится на текущего владельца со всеми вытекающими последствиями.

Хорошо, если самовольно выполненные работы не противоречат действующим нормам – в этом случае их будет возможно узаконить, не производя дорогостоящего восстановительного ремонта.

Стремясь улучшить характеристики приобретаемых на вторичном рынке квартир, новые собственники при ремонте часто изменяют имеющуюся планировку. В том числе планируются такие сложные работы, как устройство проема в несущей стене. К сложным вариантам также обносится перепланировка помещений в домах с деревянными и смешанными перекрытиями, которых еще немало в жилом фонде столицы.

Перепланировка в старом доме:

По закону любую перепланировку (https://mostpr.ru/proekt-pereplanirovki-kvartir) и переустройство в московских квартирах следует делать по проекту, согласованному с Мосжилинспекцией. Проектную документацию как для предварительного согласования, так и для узаконивания сделанной перепланировки имеют право выполнять лишь специализированные проектные организации с допуском СРО (например, МОСтройпроект). Там же можно заказать услугу по оформлению перепланировки под ключ и получить результат без лишних хлопот.

Узнать о том, что допустимо при перепланировке каждой конкретной квартиры, независимо от того, во вторичке она или в новостройке, проще всего посетив бесплатную консультацию в специализированной организации в офисе МОСтройпроект.